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国金证券发布研究报告称，考虑到碧桂园服务(06098)作为行业龙头长期竞争力强，当前估值偏低，维持“买入”评级。基于半年报情况，小幅下调收入预测，同时考虑到上半年商誉和应收账款减值好于预期，新预测中大幅下调减值。预计2023-25年归母净利润为40.3/44.7/50.8亿元。公司2023年中期实现收入207.3亿元，归母净利润23.5亿元;核心归母净利润26.2亿元。

国金证券主要观点如下：

收入增速不及预期。

公司1H23收入同比+3.4%(1H22同比增速为73.5%)，增速降档略不及预期，主要因为：①1H23物管收入同比+10.9%，增速同比大幅下降主因去年同期有收并购并表导致当期增速高且基数高。②1H23社区增值收入同比-10.8%，主因是其中多项消费类业务增速不及预期。③非业主增值收入受地产拖累同比-31.8%。收入增长而归母净利润下滑，主要因为1H23毛利率同比下滑2ppt至24.9%，其中：①社区增值毛利率同比下滑11ppt至48.7%，主因是部分业务发展不及预期及业务结构调整。②非业主增值毛利率同比下滑14ppt至13.2%。

基础物管稳健增长，非业主增值收入占比下降。

1H23基础物管收入121.9亿元，同比+10.9%，收入占比较期初提升3.5ppt至58.8%，进一步发挥业绩压舱石作用;1H23社区增值收入占比较期初下降0.6ppt至9.1%;1H23非业主增值收入占比下降至4.7%，较期初减少1.8ppt，对公司业绩的影响持续减小。

管理规模持续扩大，物业费维持平稳。

截至1H23，公司收费面积约9.2亿方(一二线占比43%)，较期初增长5.4%;合约面积约16.5亿方，较期初增长2.8%，合约面积覆盖收费面积的倍数为1.8x。2023年上半年整体物业费单价维持2.26元/平方米*月。

经营性现金流健康，销售管理费用率持续下降。

截至1H23，公司在手现金约125亿元，相较2022年底+11.8%，现金充裕。1H23经营性现金流净额22亿元，覆盖核心净利润的倍数为0.84x，相较去年同期0.81倍略有提升。1H23销售费用率0.8%，管理费用率8.8%，分别较2022年底下降0.3ppt、1.6ppt。